Rozdiely v cenách bývania medzi krajmi i okresmi sú, samozrejme, výrazné, no týka sa to nielen cien realít, ale aj príjmov obyvateľov v nich. Napríklad v Trnave ceny stúpli dokonca až o 32 %. V rebríčku spomedzi krajských miest vedie Bratislava, kde sa počas minulého roka zvýšili ceny starších trojizbových bytov až o 12%. 

Aj v roku 2022 dopyt pomerne výrazne prevyšuje ponuku nehnuteľností na Slovensku

Obmedzená a nedostatočná ponuka bývania má totiž zásadný vplyv na cenu nehnuteľností. Medzera medzi dopytom a ponukou na realitnom trhu je taká veľká, že sa nedá vyplniť ani prípadným zrýchlením výstavby nových bytov. Samozrejme, dôležitú úlohu tu budú zohrávať aj samostatné regióny Slovenska, kde sa vývoj cien môže líšiť. 

Realitný trh sa neustále vyvíja, pričom si už dlhé roky udržuje stúpajúci trend nárastu cien. Možno, že sa pýtate čo môžeme čakať v roku 2022? Je šanca, že by cena nehnuteľností prestala stúpať? Odpovede na spomenuté otázky vám odpovieme v tomto článku, takže neváhajte a čítajte ďalej.

🏠Pred troma rokmi zdal sa byť trojizbový byt pridrahý, v súčasnosti už ľudia neváhajú s kúpou jednoizbového za rovnakú cenu

Napriek minuloročným cenovým rastom bude dvojciferný cenový nárast nehnuteľností na Slovensku zrejme pokračovať aj v tomto roku. Medzera medzi dopytom a ponukou na realitnom trhu je totiž taká veľká, že ju nedokáže zaplniť ani prípadné zrýchlenie výstavby nových bytov. 

Až o 8% vzrástli ceny nehnuteľností, ktoré sa predali v 3. kvartáli 2021. Dôvodom je výrazný rast existujúcich nehnuteľností, nižší počet a zdražovanie plánovaných novostavieb a zapríčinený už aj zdražovaním stavebných materiálov.

Vlani rast cien stavebných materiálov dosiahol dvojciferné hodnoty a v októbri boli ich ceny až o 23 % vyššie ako predtým. Stúpli aj ceny stavebných prác, ktoré boli medziročne drahšie o zhruba 9 %. Stavebníctvo do vysokej miery ovplyvňuje aj pandémia. Mnoho developerov odložilo svoje plánované. Stavebná produkcia klesla medziročne o 5%.

Výstavba budov aj inžinierska výstavba zaostáva za úrovňou spred pandémie o zhruba – 25%. A čo bude s cenami nehnuteľností v najbližšom období? Neočakávame, že by ceny realít v najbližšom období zamierili nadol. Práve naopak, očakávame, že budú ďalej rásť, ale tento rast by sa mohol zastabilizovať. Dôvodom rastúcich cien je predovšetkým dlhodobo slabá ponuka nehnuteľností, ktorá nedokáže uspokojiť dopyt. Nová výstavba v podstate nestíha rýchlo rastúcemu dopytu a pandémia túto situáciu ešte zhoršila. V roku 2022 nás teda opäť čaká silný dopyt, slabá ponuka, čo bude tlačiť na rast cien bytov a domov, čo bude urýchlené rastom cien stavebných materiálov. Prejaví sa to aj pri novostavbách, ktoré sa dostanú na trh v najbližších mesiacoch. Dopyt je podporovaný aj tým, že úrokové sadzby z úverov sú stále na úrovni historických miním, čo láka ľudí ku kúpe a tlačí ceny smerom nahor. Brzdiaco na realitný trh však vplývajú prísnejšie pravidlá pre poskytovanie hypoték. A rovnako brzdiaco môžu na realitný trh pôsobiť už dosť vysoké ceny nehnuteľností, ktoré už v mnohých prípadoch narážajú na kúpyschopnosť obyvateľstva.

🏗️Faktory ovplyvňujúce ceny nehnuteľnosti? Ceny stavebných materiálov skrátka nebudú tým parametrom, ktorý by mohol v krátkom čase znížiť cenu nehnuteľnosti.

Začiatkom roka 2022 sa dokonca očakáva aj zlacňovanie niektorých stavebných komponentov a materiálov, a to až o 20 alebo 30%. To by mohlo prispieť nielen k tlaku cien smerom dole, ale aj k finančne menej náročnej rekonštrukcii starších nehnuteľností. Je to jednoznačne dobrou správou samozrejme aj pre tých, čo si chcú postaviť novostavbu.

Pandémia výrazne skomplikovala výstavbu nových nehnuteľností – mnohé stavebné projekty nedostali povolenie. A to samozrejme prispieva k nepriaznivému pomeru dopyt/ponuka na realitnom trhu.

Okrem pandémii vďačíme aj za to, že veľká skupina ľudí je nútená pracovať z domáceho prostredia. Preto sa taktiež predpokladá, že veľa z nich sa bude chcieť osamostatniť a zariadiť si vlastný priestor na bývanie a prácu.

Je ale takmer nemožné povedať naisto, ktorý faktor zo spomenutých bude prevážiť. Treba pamätať aj na to, že mnohé domácnosti sa v súčasnosti viac zamerali na vytváranie vlastných úspor. Preto je tiež celkom možné, tieto úspory budú chcieť investovať do bývania. Všetko tiež záleží od toho, ako sa pandemická situácia bude vyvíjať a do akého stavu sa dostane ekonomika na Slovensku. 

Významným faktorom, ktoré by mohli ovplyvniť ceny nehnuteľnosti sú aj banky, ktoré môžu sprísniť kritériá na poskytovanie hypoték, aby tak zamedzili rizikovým úverom. Vzhľadom na neustále rýchlo sa zvyšujúce ceny nehnuteľností môžu sprísniť kritériá na poskytovanie hypoték, tým pádom môže mierne klesnúť dopyt po nehnuteľnostiach z dôvodu neschopnosti obyvateľstva plniť finančné záväzky. S čoraz vyššou sumou hypotéky totiž narastá riziko neschopnosti splácania klienta banky, a to má prirodzene svoju hranicu. 

📈A ako bude vyzerať trh s bytmi a kedy skončí rast cien nehnuteľností?

Ceny by podľa developerov klesať nemali. Na druhej strane sa však očakáva zmiernenie tempa ich rastu. Avšak je jasné, že ceny nehnuteľností už nemajú veľmi kam rásť. Situácia na realitnom trhu je už totiž napnutá na prasknutie. Náklady na výstavbu pôjdu síce ešte chvíľu nahor, avšak netreba brať ako samozrejmosť, že by banky schválili vyššiu hypotéku len preto, že sa zvýšili ceny stavebných materiálov. Prípadne aspoň nie za tak priaznivých podmienok.

Tí, ktorí čakajú na pokles cien nehnuteľností, sú väčšinou sklamaní. A sklamaní budú pravdepodobne i naďalej. Preto pokiaľ sa ľuďom adekvátne nezvýšia platy, ceny bytov nastavené developermi už ďalej nemusí trh akceptovať. Tie už totiž posledné roky rástli podstatne rýchlejšie ako príjmy obyvateľstva.

Ceny nehnuteľností aj naďalej rastú a netreba to brať ako istotu, že sa to v blízkej budúcnosti zmení. Existuje len predpoklad, že by k tomu mohlo prísť. Z dlhodobého hľadiska sa preto s kúpou bytu či domu čakať nevyplatí. Rast cien realít tak skoro neskončí a ako vždy, tak aj teraz platilo, že ak ide o otázku bývania, netreba zbytočne špekulovať.

Rozmýšľate nad kúpou nehnuteľnosti na investičné účely? Pre tento spôsob investovania sa javia ako najvhodnejšie dvojizbové byty, keďže sa u nich prejavuje najväčší záujem zo strany podnájomníkov. Pre bývanie zase sú najžiadanejšie trojizbové byty, avšak v tomto segmente chýbajú desiatky tisíc bytových jednotiek.

Preto ak premýšľate nad vlastnou nehnuteľnosťou, určite vás bude zaujímať otázka – ako to vyzeralo s cenami v rok 2021? Prečítajte si naše články o tom, ako vyzeral trh nehnuteľnosti v roku 2021 a porovnajte vlanajšie ceny. Neváhajte ani sekundu, naši experti Vám pomôžu pri žiadosti o úver na bývanie a poradia Vám, ako správne postupovať.